Konut piyasasında fiyat artışı var, ancak yatırımcı reel kaybı izliyor
Türkiye finans piyasalarında günün en kritik mesajı konut verilerinden geldi: Fiyatlar nominal olarak yükselmeye devam etse de, enflasyon karşısında değer kaybı sürüyor. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'nın temmuz verilerine göre Konut Fiyat Endeksi aylık yüzde 1,5, yıllık yüzde 25 arttı; ancak reel bazda yüzde 5,1 geriledi. Bu tablo, yüksek faiz ve sıkı finansal koşulların konut talebini sınırladığını, fiyatların enflasyonun gerisinde kaldığını gösteriyor.
Faiz baskısı konut ve kredi kanalını sıkıştırıyor
Konut piyasasındaki reel gerileme, yalnızca gayrimenkul yatırımcısı açısından değil, bankacılık sektörü ve iç talep bakımından da önem taşıyor. Yüksek kredi maliyetleri konut alımını ertelerken, hanehalkının borçlanma iştahını ve dayanıklı tüketim harcamalarını zayıflatıyor. İstanbul'da konut fiyatları yıllık yüzde 27,7, Ankara'da yüzde 26,6 artarken İzmir'de aylık bazda yüzde 0,5 düşüş görülmesi, piyasanın ülke genelinde aynı hızda hareket etmediğine işaret ediyor.
Yeni kiracı kira endeksinin temmuzda yıllık yüzde 28,4 yükselmesi ise konut sahipliği ile kiracılık arasındaki baskının sürdüğünü ortaya koydu. Buna karşın yeni kiralarda da reel artış sınırlı kaldı; endeks enflasyondan arındırıldığında yüzde 2,6 geriledi. Piyasa uzmanlarının bu verilerden çıkardığı temel sonuç, konutun TL bazında pahalanırken reel anlamda güçlü bir yatırım getirisi üretmekte zorlandığı yönünde.
Kamu finansmanı cephesinde faiz faturası büyüyor
Konut verisinin arka planında kamu finansmanındaki maliyet artışı da piyasaların önemli gündem maddelerinden biri oldu. Hazine ve Maliye Bakanlığı, 18 Ağustos'taki iki ihalede toplam 79,1 milyar TL borçlandı. Dokuz yıl vadeli sabit kuponlu tahvil ihalesinde bileşik faiz yüzde 35,12 olurken, TÜFE'ye endeksli tahvilde reel bileşik faiz yüzde 5,83 seviyesinde gerçekleşti.
Temmuz ayında merkezi yönetim bütçe açığının 378,1 milyar TL'ye yükselmesi ve faiz ödemelerinin yıllık bazda yüzde 143 artarak 326,8 milyar TL'ye ulaşması, borçlanma maliyetinin bütçe dengesi üzerindeki etkisini belirginleştirdi. Ocak-temmuz döneminde bütçe açığı yaklaşık 1,32 trilyon TL olurken, harcamalar yüzde 59,8, gelirler yüzde 28,8 arttı. Bu ayrışma, maliye politikasının dezenflasyon hedefiyle uyumlu kalabilmesi için harcama kontrolünün ve borçlanma vadesinin yakından izlenmesi gerektiğini gösteriyor.
Borsa ve dövizde temkinli fiyatlama
Piyasalar bu gelişmeleri temkinli karşıladı. BIST 100 endeksi güne yüzde 0,12 düşüşle 14.115 puandan başlarken bankacılık endeksi yüzde 0,50 geriledi. Dolar/TL 47,92 civarında işlem gördü; önceki kapanışta iki yıllık gösterge tahvil faizi yüzde 40,93, on yıllık tahvil faizi ise yüzde 35,06 düzeyindeydi. Bu görünüm, yatırımcıların bir yandan yüksek faizden destek alan TL varlıklarını, diğer yandan zayıflayan iç talep ve artan kamu finansmanı maliyetlerini birlikte değerlendirdiğini ortaya koyuyor.
Türk yatırımcısı açısından kritik eşik, nominal fiyat artışlarının reel getiriyi yeniden pozitife çevirip çeviremeyeceği olacak. Bunun için yalnızca konut fiyatlarının değil, enflasyonun seyri, kredi faizlerinin düşüş hızı, bütçe açığının finansmanı ve tahvil piyasasındaki risk priminin birlikte izlenmesi gerekiyor. Günün büyük resmi şu: yüksek faiz politikası enflasyonu sınırlamaya çalışırken konut talebini baskılıyor; aynı anda yükselen borçlanma maliyeti de kamu bütçesinin hareket alanını daraltıyor.